不是所有的房子都能称为“财富”,你会分辨吗?

房价涨了,有房者洋洋得意,无房者垂头丧气;然而,如果在错误的位置买了错误的物业,有房者也不一定能洋洋得意起来。房子和财富有着天然的联系,那是因为土地资源的不可再生和日趋缩小;但房子和财富没有必然的联系,以房为富某种意义上是偏见。

自住,跟财富没关系

我们可以想象这样一番场景:两人在街上相遇,互打招呼——

“诶,听说你家房子涨到2万一平米了?”

“可不是吗,当时买的时候才8000一平。”

“贷款还完了?那你可以赚到了,现在也是百万富翁了。”

“哪里哪里,你家哪里不也涨上去了?彼此彼此啊”

……

说完,俩人各自挤地铁,开始一天的“搬砖”生涯。

这样的对话很常见,尤其是房价上行期间;它带给我们的启示是什么呢?自住房,无论多贵都算不上财富,除非你有魄力逃离社会,把房一卖周游世界去。因此,无论房价涨到多少,该“搬砖”还得“搬砖”,该挤地铁还得去挤地铁,作为一个“百万富翁”,甚至是“千万富翁”,好像寒碜了点。

当然,房价上涨还是跟自己有关系的,那就是街口煎饼摊默默的又涨了一块钱。

同样的,房价上涨带给自住房主的幻觉就是发财了,于是“以小换大”“以旧换新”的想法萌生,却不知这是让自己背负更多的负债。你的房涨了,别人的都涨了,所谓“换房”,无非就是一平米对一平米,剩下部分还需要贷款;如果自己房子按揭没有还完,还需要先把剩余的贷款一次性还清……折腾下来,房子是大了,负债更多了;为了还贷努力工作,待在自己的“大房子”的时间越来越少,陪伴家人的时间也越来越少,这能称为是真正的财富吗?

小产权房:前景更加不明

这里所说的小产权,指的是农村集体用地上盖的、仅供集体土地所有者使用的住房;房管部门不备案,理论上不能买卖,产权期未定,不能抵押贷款。但由于此种住房建设成本中不含“土地出让金”,交易中税费也简单,因此价格往往比普通住宅的市场价要低。

不过,早在2012年,国家就正式表态:非村民购买小产权房不合法,交易不受保护,既成交易,未来在研究处置办法。只是办法一直没有落地,因此总有人看中了房子便宜,就纳入囊中,以期土地流转那一天。

问题来了,为什么小产权房迟迟不能“转正”?有的城市甚至就在市中心,还存在着小产权房?问题就在于,稳市场,房价不涨不跌,加入大量小产权房转正入市,势必会造成短时间内供应增加,无疑对于房地产市场的稳定有影响。何况现在城镇化还在进行中,大批土地等待开发,又何必动之前村民的刚需住房呢?

因此,买小产权房等待转正牟利的,恐怕等到花也谢了也难见到财富吧。

公寓:太高冷

北京严查商改住,终于让“公寓”这个字眼深入人心。原来甭管公寓、LOFT、青年蜂巢等宣传名号,都是商业用地上盖起的、本不该卖给自然人的物业的统称;市水市电、双气接入也不过是踩线球而已。弄明白这一点,就知道投资这类物业,未来财富堪忧——除非你特别懂市场,手上闲置资金也充足,在具有商业潜力的地段,或者未来商圈的地段,去配置商业用房,并耐得住十年八年的寂寞,方能从这类物业上找到回报。

太专业了,投资者还是需要学习一个,等你学会,黄花菜都凉了。

“老旧小”?看情况

核心商圈、成熟社区、自带学区……听起来不错,价格应该不低;实际看看房子,1970年代建的。先不说户型差这个问题,单说贷款一事就难以解决:一般规定,房龄超过30年的房子很难拿到30年按揭。因此,即便周边物业已经是天价,你的老旧小却因融资问题,要么高价挂一年没人问,要么低价出手后悔一辈子。

然而如果这个房子是1990年代的,就另当别论了。由于新建商品住宅面积往往80、90平米起,且高层去掉公摊,90平米实际到手60平米左右。这样比起来,对于首次置业的年轻人,成熟社区老房子,就显得实在多了;当人们都看到这一点时,房价也就涨上去了。二手房价倒挂新房,就是这个道理。

所以说,“老旧小”好不好还要具体问题具体分析。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号:victorliulei。

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